2021年1月1日起,典正式施行。而关于买房卖房、租房、房屋产权等领域都有全新的规定,你都了解吗?
2021年房屋产权新规
1、 新增房屋“居住权”。
从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。
居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。
典:
第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定;对他人的住宅享有占有、使用的用益物权;以满足生活居住的需要。
第三百六十七条【居住权合同】设立居住权;当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立;但是当事人另有约定的除外。设立居住权的;应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租;但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人的;居住权消灭。居住权消灭的;应当及时办理注销登记。
第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的;参照适用本章的有关规定。
居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦,还是多了解为好。
厂房投资:厂房建成后总花费为2000+500+500=3000万/300万
(年租金)=10年 在不考虑维修费用的前提下,年收益率10%
如果是钢结构厂房,10年以后几乎无法继续使用或者维护成本很高。
例子中能享受到的是且只是土地增值。这3000万基本上是白投。这就意味着花了3000万在1000万的土地上修建了很多厂房,宝安厂房出租,目的就是为了办理到土地使用证,保住土地不被国家没收。享受工业土地的增值。
根据以上两方面情况,得到如下结论供参考:
1、收益率太低。
例子中的租金定价不能支撑投资。需要进行产品的调整,建造低造价高租金的厂房。(厂房和住房有本质区,实用性很重要,高造价并不意味着高租金,不一定适应市场需要)
2、降低厂房投入。
如果运作模式不变,租金和造价又受当地市场制约。那建议减少厂房投资,降低厂房修建面积。单纯满足政府的规划要求,达到持有土地享受增值的目的。视作固定资产投资,办理土地使用证后可用投资其他项目。
3、考虑调整运作模式。
如果单纯厂房租赁不能实现有效的投资回报,建议在合理的范围内调整运作模式。如:总部办公、厂房定修出售、土地划分出售或出租等。
在租赁厂房之前一定要先了解一些细节方面的事情,一定不能马虎对待,要不后期就有可能会带来一些没有必要的麻烦。
(1)选址:可以根据自己的行业来选择,对规模和客户位置这些进行一些简单的评估。像有一些噪音大,有污染的,那么这种情况就要选到偏一点的地方,如果有人投诉,那么也是要准备好被相关相关部门来查,反正钱是少不了的。当然像电子,纺织行业的人多,旧厂房出租,就可以选择在人多的地方,这样做不但招工方便,而且不会容易流失员工。
(2)明确设施设备的交付验收:出可以要求在合同中明确约定,设施设备这些都是需要由承管理,并且在交接单中还要将设施设备的品名、数量、状况这些都注明清楚,一旦承签字确认,如果发现设施设备出现故障引发事故,也是跟出无关。
(3)找厂房不要自己去找,要知道找个厂房是很累的,而且还要花很多时间在上面。可以找中介公司帮忙找,厂房出租中介是不要收费的,把你的要求告诉他们,他们有发现合适就会叫你去看,这样做也是可以节约你很多宝贵的时间。,找中介的好处就是可以问到一些我们不知道的行业,价格方面,这个时候也是需要有中间人协调,遇到合意的厂房,也不用担心会贵,独院厂房出租,或者可以试着跟房东谈。
(4)如果生产中会产出很多的废料,要卖钱的。那么这个时候你在选址之前一定要问清,当地的工业废料是不是有专人来收,很多地方当地会出现强买强卖,小厂房出租网,这个时候还有可能会出现价格比市场价通常低很多,这种生意是只赚不赔的。
(5)办工厂一般要办营业执照,有的时候有可能在刚开始的时候办不到,那么可以考虑在等业务稳定后也要补办。那么,在签合同前一定要确定能不能办理租赁合同,因为办营业执照一定要这个合同才可以办。比如说像有一些厂房因为是分租出来的,这种情况下就是办不到。
(6)初次创业的,选择那种装修好的厂房,这样也是可以节省装修厂房的费用。
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