办理保安服务企业资质的条件是什么？
关于物业服务企业的安全保障义务，我国现行法律法规没有明确规定。但在司法实践中，因物业服务企业是否尽到安全保障义务而引发的业主与物业之间的纠纷，占到物业服务合同纠纷的一半甚至大部分，而且愈演愈烈！如何解决这类纠纷，除了相关立法的完善，社会治安环境的改善，以及全社会公民法治观念的提高，当务之急是积极稳妥地解决这类纠纷。
一、物业服务企业安全保障义务的概念
我国现行相关法律法规中并未明确提出物业服务企业的安全保障义务。物业服务企业的安全保障义务只是字面理解，应该是物业服务企业的安全保障义务。因此，首先要对物业服务企业和安全保障义务这两个概念进行界定。
(1)物业服务企业的安全义务
物业，一般来说，按使用性质可分为住宅物业、商业物业、工业物业和特殊目的物业。除非另有说明，本文所讨论的物业均指住宅物业。在我国城市化进程中，由于城镇中的住宅和商业建筑日益增多，需要对相应的住宅和商业建筑进行专ye化统一管理，物业服务企业应运而生。什么是物业服务企业？根据《物业服务企业资质管理办法》第二条(2004年1月15日令颁布2004年3月17日建设部第125号令，根据2007年11月26日《建设部关于修改的决定》修订)，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。什么是物业管理服务活动？是指业主和物业服务企业按照物业合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业管理服务活动很复杂，涉及很多方面。根据《物业服务企业资质管理办法》，我国物业服务企业需要具备相应资质才能从事物业管理服务活动。我国物业服务企业资质分为三个等级。以三级资质为例。具有相应资质的物业服务企业必须同时具备以下条件:1。注册资本50万元以上；2、物业管理专ye人员和工程、管理、经济等相关专ye的专职管理技术人员不少于10人。其中中级以上职称人员不少于5人，工程、物业等业务负责人具有相应专ye中级以上职称；3、物业管理专ye人员按照国家有关规定取得资格证书；4.委托物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案制度。可见，我国相关法律法规对物业服务企业的要求非常严格。
至于安全保障义务，早在罗马法时期就已产生。罗马法认为，从事旅馆业的经营者应对其客人承担安全保障义务，采取各种措施保护客人的财产，防止客人的财产在酒店内被盗。如果经营者未能保护客人的财产，并因第三方给客人造成损失，他们应承担损害赔偿责任。《高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿解释》)第六条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人和其他组织，未尽合理限度的安全保障义务，造成他人人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。损害结果是由第三人侵权造成的，由实施侵权的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。债权人起诉安全保障义务人的，第三人为共同被告，但第三人无法确定的除外”。然而，这一司法解释极大地限制了安全保障义务的适用范围。首先，将承担安全保障义务的主体限定为“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人和其他组织”，将承担安全保障义务的主体以列举的形式缩小为从事营利性活动的民事主体。而从事其他社会活动的所谓民事主体却没有具体规定，导致社会公众的范围无限扩大，而相应的民事主体却企图以各种理由将自己排除在承担保障之外。其次，未尽到安全保障义务造成的损害只是人身伤害，而排除了财产损害。但该司法解释的立足点是人身伤害案件本身，导致对安全保障义务的规定不完整。第三，负有安全保障义务的民事主体应当承担赔偿责任，其未尽合理限度内的安全保障义务是必要的。什么是合理的限度？高人民法院的司法解释将其纳入了法官的自由裁量权，以应对可能出现的各种新情况。但也带来了司法实践中的困难和判断标准的不一致，不利于全国司法权wei的统一。
安全保障义务被上升到法律层面，在2010年7月1日起施行的《侵权责任法》中有所规定。该法第三十七条规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，应当承担相应的补充责任”。与高人民法院的司法解释相比，该条关于安全保障义务的规定要完善得多。首先，不再要求义务主体以营利为目的，而是从公共安全和社会秩序稳定的角度出发，将宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理者纳入其中，新增了群众性活动的组织者。司法解释中从事其他社会活动的民事主体，是从社会活动范围界定到主体范围，限于群众性活动，必须是该活动的组织者。其次，损害不再局限于人身，而只是由损害来界定。可见，对人身和财产的损害应该是题中之意。
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(二)物业服务企业安全保障义务的界定
我国现行法律法规没有明确物业服务企业的安全保障义务。《zui高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》对物业服务企业的安全保障义务进行了规定，可以作为理解物业服务企业安全保障义务的参考。征求意见稿第八条规定:“物业服务企业未尽到合理范围内的安全保障义务，造成物业服务区域内人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的。损害结果是由第三人侵权造成的，依照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。遗憾的是，2009年，高人民法院颁布实施了《zui高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但这一条zui终没有被采纳，也没有对物业服务企业的安全保障义务做进一步的详细说明。
结合上述征求意见稿，参照《物业管理条例》第四十七条和《物业服务纠纷司法解释》第三条，物业服务企业的安全保障义务可以定义为:物业服务企业的安全保障义务，是指物业服务企业根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定或者法律法规的规定，为保障其服务的物业管理区域内业主和物业使用人的财产和人身安全应当承担的义务。
二。物业服务企业安全保障义务的性质分析
(1)社会各界对物业服务企业安全保障义务的看法
对于物业服务企业的安全保障义务属于侵权法领域还是合同法领域，至今仍有不同观点。
一种观点认为，物业服务企业的安全保障义务属于合同法领域，是合同义务。这种观点认为，物业服务企业的安全保障义务源于与业主签订的物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务。根据合同的性质、目的和交易习惯。”第1百二十二条规定:“一方违约侵害对方人身、财产权利的，受害方有权选择依照本法或者其他法律的规定要求其承担违约责任。”
比如物业服务合同明确规定了安全保障义务，比如物业服务企业要在小区门口和主要道路巡逻。因物业服务企业的原因未做好上述工作，造成第三人对业主的侵害的，物业服务企业应当对业主的损失承担赔偿责任。在这种情况下，物业服务企业未履行合同约定的安全保障义务，应当按照合同约定和《合同法》的有关规定承担相应的违约责任。物业服务合同对安全没有明确约定的，物业服务企业应当承担的安全保障义务是附随义务。因物业服务企业的原因造成业主或者物业使用人受到第三方侵害的，物业服务企业应当对业主或者物业使用人的损失承担赔偿责任。
另一种观点认为，物业服务企业的安全保障义务属于侵权法领域，是一种法定义务。根据这一观点，在我国相关法律法规中，对物业服务企业承担的安全保障义务和安全保障义务作出了具体规定:(一)《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同提供相应的服务。物业服务企业未履行物业服务协议，造成业主人身、财产损害的，应当依法承担相应的法律责任。”同时，该法第四十七条规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时报告有关行政管理部门协助救援工作。物业服务企业聘用保安人员应当遵守国家有关规定。保安员在维护物业管理区域的公共秩序时，应当履行职责，不得侵犯公民的合法权益。”(2)人身损害赔偿解释，第六条第1款规定:“从事住宿、餐饮娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人和其他组织，未尽合理限度的安全保障义务，造成他人人身损害的。权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。损害结果是由第三人侵权造成的，由实施侵权的第三人承担赔偿责任。安全保障义务有过错的，应当在能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。债权人起诉安全保障义务人的，除第三人无法确定的以外，第三人为共同被告。”(3)《侵权责任法》第三十七条规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，应当承担相应的补充责任”。
(二)物业服务企业安全保障义务之我见
笔者认为,《物业管理条例》对物业服务企业的安全保障义务，结合第三十六条和第四十七条的规定，源于物业服务企业与开发商或住宅区全体业主签订的前期物业服务合同或物业服务合同，更多的是一种合同义务。只有不履行合同约定的义务，才会承担物业服务企业的安全保障义务。
我国法律法规对物业服务企业的安全保障义务没有明确规定。《人身损害赔偿解释》和《侵权责任法》规定的安全保障义务不是物业服务公司的安全保障义务，不能等同。与酒店、银行等公共场所相比，物业服务区域有其特殊性。物业服务企业的安全保障义务是事前约束物业服务企业做好物业服务区域的安全保障工作。目前，在法律法规没有明确规定的情况下，对物业服务企业安全保障义务和纠纷的理解和处理只能依据现有的法律法规。《物业管理条例》第四十七条规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时报告有关行政管理部门协助救援工作。物业服务企业聘用保安人员应当遵守国家有关规定。保安员在维护物业管理区域的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”此时，物业服务企业的安全保障义务应视为附随义务。
物业服务企业的安全义务应当限于物业服务合同的约定和物业服务区域内的安全巡查、安全设备的维护、监控设备的维护、安全事故发生时积极采取应急措施和积极向有关部门报告等。
三。物业服务企业违反安全保障义务的责任
(一)物业服务企业违反安全保障义务的责任要素
物业服务企业的安全保障义务是合同的债务。该安全保障义务的承担是由于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的合同义务，属于一种违约责任。因此，物业服务企业安全保障义务的构成要件符合违约责任的构成要件。
1、必须有不履行或不完全履行物业服务合同义务的行为。
违约责任只有在存在违约事实的情况下才能产生。当事人不履行或者不完全履行合同义务是违约责任的客观要求。违约包括以下几种情况:
(1)不履行。物业服务企业未履行物业服务合同约定的安全义务的；物业服务合同未明确约定安全保障义务时，物业服务企业未按照《物业管理条例》第四十七条的规定履行相应的辅助义务。
(2)不完全履行，又称部分履行。物业服务企业只履行物业服务合同约定的部分义务，不履行其余义务。
物业服务企业未全面、妥善履行双方在物业服务合同中约定的安全保障义务的，应当认定物业服务企业在履行约定过程中存在违约行为。反之，物业服务企业没有违约，就没有责任。即物业服务企业勤勉尽责履行合同约定的义务，损害后果仍然发生的，物业服务企业无需承担损害赔偿责任。对于不履行或者不完全履行的认定，可以根据当事人提供的证据，结合物业服务合同的约定和《物业管理条例》第四十七条的规定认定。
2.物业服务企业违约造成损害的。
损害事实是指因物业服务企业违约给业主或物业使用人造成的财产和人身损害。物业服务合同是一种特殊的合同，属于服务合同。因此，物业服务企业承担的安全保障义务限于业主和物业使用人的财产安全，还包括人身安全。业主或物业使用人因第三人的侵害而遭受人身伤害的，产生治疗、财物被盗等费用。
值得一提的是，在某些情况下，还存在一些问题，如精神损害。司法实践中，经常出现业主因认为物业服务公司未尽到安全保障义务而向物业服务公司要求精神损害赔偿的纠纷。然而，目前，精神损害赔偿在法学理论界仍有争议。
笔者认为，物业服务企业未尽到安全保障义务，导致业主或物业使用人财产或人身遭受损失，业主或物业使用人以合同债务起诉的，不应支持精神损害赔偿，因为合同债务中没有精神损害赔偿。物业服务企业未尽到安全保障义务，导致业主或者物业使用人人身损害的，业主或者物业使用人选择侵权诉讼请求精神损害赔偿是不适当的。理由是精神损害赔偿的责任主体应当是实际侵权人，实践中物业服务企业以外的第三人或者物业服务企业内部员工的侵权行为导致业主人身损害。所有受害人都应该向实际侵权人要求精神损害赔偿。这时候一方面是实际侵权人，一方面是侵权诉讼。物业服务企业应当根据《人身损害赔偿和侵权责任法》的解释承担安全保障义务。目的是在受害人不能向实际侵权人主张权利的情况下，物业服务企业应当承担补充赔偿责任，减少受害人的损失。
3.违约行为与损害结果之间存在因果关系。
确定物业服务企业是否违反物业服务合同中的安全保障义务，需要明确物业服务企业违约行为与受害业主或者物业使用人损害后果之间的因果关系。实践中，物业服务企业在合同履行过程中，应当全面、妥善履行物业服务合同约定的安全保障义务。如果没有违约，就不存在物业服务企业是否承担责任等问题。反之，违约行为与损害结果之间存在因果关系的，物业服务企业应当承担与其违约行为相当的责任。
4.索赔限于业主和物业使用人。
由于物业服务合同是物业服务企业安全保障义务的来源，物业服务合同的相对人在《物业管理条例》和《物业服务纠纷司法解释》中限于业主和物业使用人，因此权利主张人不应突破合同的相对性，即只有物业服务合同的相对人才可以主张权利。
(二)物业服务企业违反安全保障义务的责任分析
1.物业服务企业安全保障义务的内容
承担安全保障义务的前提是物业服务企业确实违反了其安全保障义务，因此首先要明确物业服务企业安全保障义务的内容。一般来说，这种安全保障义务的内容应以物业合同为准，还应包括《物业管理条例》第四十七条规定的安全协助义务。结合物业服务合同的一般内容和司法实践，可以大致概括为以下基本义务:
物业服务企业应当及时、定期维护物业服务区域内的设施设备，确保不存在安全隐患。对这些设施维护或管理不当，造成业主或物业使用人人身、财产损害的，应当承担赔偿责任。
(2)采取必要的安全措施。
物业服务企业应当履行勤勉尽责义务，履行安全隐患的警示和告知义务，维护业主的人身和财产权利，综合考虑问题，对安全隐患及时、正确、适当地采取相应的安全防范措施。未履行应尽职责，给业主、物业使用人造成人身、财产损害的，应当承担赔偿责任。
(3)预防和制止违法行为。
物业服务企业应当采取措施维护小区内的安全，预防和制止违法犯罪行为。安全保障义务的基本内容是保障业主和物业使用人的人身和财产安全。如设置门禁、监控等安全设施。并确保其始终正常运行；配备一定数量的保安人员，实行门卫值班、治安巡逻、物业服务区进出登记制度等。如发现违法行为，应采取合理措施予以制止，同时应积极履行报告救助义务。
2.物业服务企业承担安全保障义务责任的量化分析。
实践中很难把握如何定量分析物业服务企业的安全保障义务尽职情况，物业服务合同可能不同，导致责任的认定和zui终责任的尺度不同。
笔者就遇到过这样一个案例，某小区业主家白天被小偷开锁，造成大量财产损失。公安机关一直无法破案，业主将物业服务企业未尽到安全保障义务诉至法院，要求物业服务企业承担赔偿责任。法院审理后认为，物业公司在物业服务合同中明确承诺保障小区居民的人身和财产安全。根据本案证据，案发时是白天，犯罪嫌疑人使用技术开锁。但物业公司未能有效维护小区内的监控、门禁等安全系统，未对进出小区的人员进行登记，因此未履行合同约定的安全保障义务。因此，物业公司对此造成的损失存在过错，应当承担相应的赔偿责任。但考虑到案件发生在室内，入室盗窃确实难以认定，业主对其室内财产的安全负有主要责任，故法院判决物业公司承担20%的赔偿责任。
由于安全保障义务是物业服务的诸多内容之一，违反安全保障义务的责任不应一刀切。只要没有尽到安全保障义务，承担全部责任的方法和做法都是不可取的，而应该限制在合理的范围内。
什么叫合理？笔者认为应综合考虑以下因素:
(一)物业服务企业履行物业服务合同的情况。
平时其他服务是否未完全履行，即物业服务企业是否存在一贯的不作为，在整个物业服务中表现出不作为或消极作为的，可以考虑适当提高其安全保障义务。仅因安全过失给所有权人或者财产使用人造成损害的，应当考虑适当减轻其赔偿责任。
(2)损害的具体情况。
如果是盗窃财物，可以综合考虑作案时间、作案手段、是否破案、破案可能性等因素进行分析。
(3)受损害的所有人或物业使用人是否有过错。
受害人有过错的，可以适当减轻物业服务企业的安全保障义务。
(3)物业费纠纷与物业服务企业安全保障义务责任赔偿纠纷的重合。
在司法实践中，几乎70%的物业费纠纷中，业主或物业使用人的抗辩理由是物业服务企业未尽到相应的安全保障义务，造成了业主或物业使用人的财产损失。而且，几乎所有因上述原因求情的业主或物业使用人，都会要求物业服务公司赔偿其损失。此时可能涉及到侵权责任和违约责任的竞合。
对于这个问题的处理，至少目前笔者所在的法院有不同的看法。一种意见认为，业主提出赔偿请求的，应当告知其另行起诉要求赔偿，物业费纠纷案件不予处理，因为损害赔偿属于侵权范畴，而物业费纠纷属于合同范畴，两者法律关系不同。还有一种意见是，如果车主提出赔偿要求，可以告知他另案起诉或者提起反诉。业主或物业使用人提出的物业服务企业未尽到安全保障义务的诉讼请求，实际上是基于双方的物业服务合同关系，但他明确提出了赔偿的请求，明显是为了在本案诉讼中附加物业服务企业要求其缴纳物业费的诉讼请求。此时，业主或物业使用人的赔偿请求，可以视为要求物业服务企业承担违约责任的一种形式，两者都有。
笔者认为，如果业主主张赔偿损失，此时可能出现侵权责任与违约责任的竞合。侵权责任与违约责任竞合的原因在于，一个违约行为侵害的不仅是债权人的预期利益，更是债权人的固有利益。侵害债权的预期利益导致违约损害赔偿请求权，构成违约责任。侵害债权人的固有利益，如人身权、财产权，不仅产生损害赔偿请求权，构成侵权责任，而且产生违约损害赔偿请求权，构成违约责任。在侵害固有利益这一点上，两种债权(或民事责任)完全重合。两种损害赔偿请求权的救济和保护内容是一致的，因此构成了侵权责任和违约责任的竞合。
在物业费纠纷中，业主或者物业使用人提出物业服务企业未尽到相应的安全保障义务，造成损失的，要求物业服务企业赔偿。此时，业主或物业使用人应作出相应解释。首先问问他要求赔偿损失的目的是不交或者少交物业费，还是通过让物业服务企业承担未尽到安全保障义务的赔偿责任来弥补他的损失。如果是前者，直接处理物业费纠纷，业主或物业使用人的诉求视为其回复意见。将根据调查情况，作出是否驳回物业服务企业要求缴纳物业费、减免物业费、全力支持物业费的决定。如果是后一种情况，要进一步说明，询问是否以侵权或违约为由主张权利。如果其以侵权为由主张权利，应告知其另案起诉。物业费纠纷是合同诉讼，不能合并。如果其以违约为由主张权利，应告知其可以选择提起反诉或另案起诉。这样既保证了各方的程序性和实体性权利，又能很好地解决物业费纠纷与物业服务企业安全保障义务和责任损害赔偿纠纷的交叉问题。
随着我国城市化进程的加快和我国城市化率的逐步提高，财产方面的矛盾纠纷逐年增多。一方面说明中国的城镇化取得了成效，依法治国的法律理念现在已经深入人心。另一方面，由此引发的社会矛盾日益突出，物业服务企业与业主(或物业使用人)的矛盾日益突出和尖锐。因为这个问题涉及民生和社会稳定，是中国城市化进程中必须克服的。然而，物业服务企业的安全保障义务已成为物业纠纷的重要因素，其比重逐渐增大。妥善处理此类纠纷，对于处理和解决整个物业领域的纠纷，解决物业服务企业与业主之间的矛盾，乃至解决我国城市化进程中的其他问题，都有一定的借鉴意义！