深圳土地评估的流程一般包括以下步骤，以下是根据参考文章和相关数字信息的详细归纳：
一、明确估价基本事项
明确估价目的：首先，需要明确土地评估的具体目的，如为土地交易、抵押贷款、征收补偿等提供价值参考。
确定待估宗地：确定需要评估的具体土地范围、位置和面积。
设定估价期日：确定评估价值对应的日期，通常是评估委托的日期或者其他特定日期。
明确价格内涵：明确评估的是土地的市场价值、投资价值还是其他类型的价值。
二、拟订估价作业方案
技术路线选择：根据土地评估的目的和性质，选择适当的评估技术路线。
估价方法选择：根据《土地估价规范》，选择适合的评估方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。
资料收集：列出所需收集的资料清单，包括土地权属证明、规划信息、市场数据等。
作业步骤和时间安排：制定详细的作业步骤和时间进度计划。
三、收集与核实资料
资料收集：按照清单收集所需资料。
资料核实：对收集到的资料进行核实，确保其真实性和准确性。
四、实地查勘
现场勘查：对土地进行现场勘查，了解其地理位置、地形地貌、周边环境等。
拍照记录：对土地及周边环境进行现场拍照，记录实际情况。
资料核查与补充：对已获取的资料进行核查，并补充收集其他所需资料。
五、分析整理资料与评估土地价格
资料分析：对收集到的资料进行分析，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。
土地价值评估：根据分析结果，确定相关估价参数，并评估土地价格。通常，会选用至少两种适宜的估价方法进行评估。
六、确定估价结果
客观分析：从估价资料、估价方法、估价参数指标等方面对各测算价格进行客观分析。
经验判断：结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定Zui终的估价结果。
舍弃理由：若舍弃某种估价方法的测算结果，应明确说明理由。
七、撰写土地评估报告
撰写报告：根据评估结果，撰写土地评估报告，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。
技术报告编制：同时编制评估技术报告（评估工作底稿），记录评估的详细过程和数据。
八、整理归档
资料整理：完成并出具估价报告后，对估价资料和估价报告书进行分类整理归档。
保存期限：按照《中华人民共和国资产评估法》的规定，评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。
