2020年1月23日凌晨两点，从武汉市宣布封城，到2022年12月8日，调整疫情管控政策，疫情已经历经3个春节、持续时间长达 1050天。在xinguan疫情全球流行、俄乌战争、中美冲突的背景下，三年来，世界变局加快演变、xinguan肺炎疫情冲击、国内经济下行，规范教培、房地产调控等课题，在持续影响着每一个个体。

疫情三年，云鲜产业研究院一直实践中持续观察中国生鲜冷链产业，并做出分析预判，大部分观点都在实践中得到了验证。三年来，我们经历了社区团购的疯狂到冷静，看到了在疫情下，一些冷链B2B的企业陷入裁员、收缩、转型困局。云鲜产业研究院认为，三年疫情不是导致行业困境的单一要素，疫情更像一片照妖镜，让原本就不健康的模式更快露出原形，生鲜冷链行业，从模式、资本到基础设施都面临正本清源，浮华褪尽，深入的研究思考、理清核心竞争能力，生鲜冷链产业和企业，都具有重要意义。

疫情终于散去，迎来春暖花开

疫情三年，我们每个人、每个企业、每个行业，都如同经历了一场生死的考验，经历了一次严酷的考试，也如同做了一次彻底的体检。超过1050天的疫情反复，让旅游、酒店、餐饮企业受到多次冲击，很多企业倒在了黎明前的黑暗。

2018年8月份爆发的非洲猪瘟直接影响了中国人餐桌上动物蛋白的重要来源--猪肉的供应，一开始我们也担心这个人类至今未彻底清除的非洲猪瘟病毒，会彻底击垮中国人主要的肉类来源。但随着疫情爆发带来的猪肉价格上涨在2021年1月中旬戛止，三年的涨幅，半年时间即跌落到底部，跌幅达到-74%。事实证明，非洲猪瘟发生后，养殖端建立的生物防疫体系提高了养殖费用，但头部上市公司的防控成本仅0.5元/斤左右，对成本的影响有限，长期来看，双疫情影响下的超级过山车般的价格波动将告一段落，暴富的机会或许短期内将不会再有。

非洲猪瘟如此，xinguan亦如此，疫情终究不会是常态，疫情更像是一次体检，对企业来讲，是对长远战略、现金流、人才和组织管理能力的一次体检。当疫情终结、春暖花开，产业终将回归理性，把握客观规律，依旧是生鲜冷链产业投资的关键：

1、政策务虚，企业向实

2021年11月，国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，政策内容：到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系。2022年，国家发展改革委下达2022年城乡冷链和国家物流枢纽建设专项中央预算内投资资金、印发《关于做好2022年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》等，让冷链火起来。

一方面是国家、部委为冷链产业发展提供政策支持，一方面是地方政府、国有企业、民企对冷链产业跃跃欲试，很多省区出台了百万吨级的冷库建设规划，大量资金投入冷链基础设施建设，但现实却是运营状态呈现出了冰火两重天的态势。

2018年，5年前的逻辑思维《时间的朋友》跨年演讲，在其中罗振宇举出了查理.芒格的一句话“宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。“并说到：2018年是很难，我们做事的人都知道：2018年难，哪一年不难？没想到一语成谶，后来的4年，确实是越来越难。

国家的冷链相关政策本身发自宏观，是为提升国家整体的冷链产业发展水平，企业如错将国家宏观政策当作自身发展战略，错误在所难免。

云鲜产业研究院认为，中国冷链产业所面对的挑战，不再是有没有的问题，而是优不优的问题，且更多的是软实力提升的挑战，作为业内企业，在国家宏观政策的指导下，更需要认真分析市场竞争状况，务实制定企业发展战略，以免错误领会国家政策意图，导致决策失误。

2、时间抹平黑天鹅，猪肉稳则餐桌稳

猪肉是我国居民主要的副食品，猪肉消费长期占居民肉类消费比重60%以上。

2022年全球猪肉产量预计为1.246亿吨，较2021年增长1.8%。全球猪肉产产量增长主要是受2022年上半年中国生猪产能恢复、生猪屠宰大幅增加的影响，中国猪肉产量约占全球猪肉产量的46%。2022年全球猪肉出口总量预计达到1130万吨，较上年下降11.3%。主要原因是中国非洲猪瘟疫情控制、猪肉价格下降导致的中国猪肉进口量预计将下降近45%、猪肉进口量不超过270万吨，远低于2020年45%的水平，但仍占全球猪肉贸易的24%。

 

研究生鲜冷链，无论是国产，还是进口，猪肉都是毫无争议的焦点，“非洲猪瘟”叠加“猪周期”，从2018年8月非洲猪瘟开始在国内蔓延，国内猪肉供应像过山车，有人高位撤退赚得盆满钵满，有人抄到山顶亏的血本无归。五年，从狼来了、到接受、再到找出路，到非洲猪瘟对整个行业的影响依然存在，但却成为新常态、继续猪周期，非洲猪瘟也淡出视野，中国人的餐桌稳了。

3、冷链进口下滑，疫情泡沫出清

2022全年，中国大陆累计进口肉类740万吨，同比下滑197万吨，降幅达21%，这是继2021年进口下滑后的下滑（2021年全年，我国累计进口肉类近938万吨，较2020年全年下滑5.4%，2020年全年中国总计进口肉类991万吨，同比增长60.4%）。

下滑，并非意味着不看好，在云鲜产业研究院看来，是在出清黑天鹅带来的乌云。2020年，全国粮食播种面积17.5万亩，粮食总产量1.339万亿斤，我国人均粮食刚刚达到470公斤，与发达国家人均年消耗粮食800公斤时粮食需求才基本稳定相比，我国粮食安全处于“高难度、低水平、弱安全，吃饱没问题、吃好要进口，平时没问题、战时有风险”的状态，粮食安全这根弦永远不能松。俄乌战争、中美博弈带来的世界贸易格局调整都导致了粮食安全风险急剧上升。贸易战叠加疫情使全球粮食体系的脆弱性凸显，粮食危机或有可能成为今后全球大的危机，我国需未雨绸缪，提前做好准备措施。

2022年进口肉类740万吨（屠宰后净肉），按相应品类料肉比、出肉率计算，相当于再造了9000万亩以上土地。以进口肉代替进口粮食是确保国内土地满足主粮供给以及百姓日益增长的肉类消费升级需求、保障国家粮食安全的国家战略。从2022年12月份开始，全国各地陆续取消进口冷链食品核酸消杀、检测、监管仓，疫情期间严格的进口冻品管制戛止，政策的变化，将降低进口成本，有力推动进口产品消费的复苏和回暖，推动行业进入良性循环。

冷链，作为推动全球农业资源配置的关键技术，云鲜产业研究院坚持看好进口冷链，通过海洋、港口、冷链将全球优质农产品供到中国百姓餐桌。

4、物流资产受重视，进入2.0时代

2021年是我国公募REITs发行元年，2021年6月21日，国内首批基础设施公募REITs迎来上市首秀，其中底层资产为仓储物流资产的两支：盐港REIT、普洛斯REIT。对于仓储物流行业，周期性风险难以避免，仓储物流本身又很大程度上是服务民生保障的刚需，抗周期性也十分明显，特别是在疫情背景下，写字楼、综合体、酒店等资产都受到较大影响，物流资产优越的抗跌性脱颖而出，得到了众多投资者的认可。
随着我国基础设施REITs试点工作的顺利开展，物流地产已从地产类的另类资产逐渐转变为核心资产，政策上、理论上的市场前景都一路向好。但由于行业内大部分还是以仓库开发+招租思维，在宏观向好的时候，可以跑的很快，但也会掩盖很多问题。一方面，由于对用户粘性有限，政府需要的产值、税收现有高标仓模式很难满足，另一方面，随着部分城市的供应量增加，出租率受到挑战。情绪会传染、蔓延，物流地产开发企业不约而同的放缓了二线城市的项目开发节奏。云鲜产业研究院认为：以资金+城镇化为机会的物流地产1.0时代已经结束，物流作为城市和区域经济的动脉系统依然具有强大的需求，物流地产的开发，从1.0的开发时代逐渐向2.0的运营时代迈进，这意味着以运营为导向的物流地产时代来临，物流地产“躺着”赚钱的阶段结束了。冷链，作为物流地产顶端的明珠，收益高于传统高标仓，受到了不少投资机构的关注，从2017年开始，国内逐渐兴起一股以传统高标仓模式建设冷库的风，大部分入局企业也是简单效仿高标仓的招租式运营，门槛并不高，在社区团购、电商平台等行业收缩、冷库供应量增加的背景下，部分城市项目空置严重，缺乏持续发展能力。云鲜产业研究院坚定的认为：风险与收益，从来都是相向而行，化解风险的唯一手段，是高质量的运营。云鲜产业研究院根据产业现状，将运营能力分成三六九，从招租、到库内管理到产业链赋能，是产业运营能力的三个阶段，代表了从被动到主动的变化。有产业链赋能能力冷链地产企业，在政府税收、开发强度、冷链租金和较高出租率的支撑下，将破解拿地难、土地价格上涨的难题，有望在下一轮的竞争中胜出。