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业主大会的召开条件

次业主大会在公有住宅出售面积达30%以上，或新建商品住宅出售面积达50%以上，或本物业区域内套住宅实际交付使用已满两年，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开。

业主大会无法召开的原因

1. 住宅物业的业主产权分散，户数较多，按照规范要求组织难度大，成本高，经费缺乏；公共管理得搭便车心理在大多数业主中存在，产权意识和维权意识不强，导致不愿意参加业主委员会，甚至连选举投票都不愿意参加；

2. 房地产开发商的阻力。房地产开发商可能存在诸多问题，比如质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题、房地产开发商将共有场地占为己有等。一般开发商总是阻止不是主动支持成立业主委员会的，为了避免业主有一个组织来对抗；

3. 前期物业管理公司的阻力，主要是怕对物业管理财务的监督检查；

4. 一些既得利益者的阻力。一些私自占有公共部位以及私自搭建违章建筑，或者擅自改变建筑用途的既得利益者。

第三节业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生在政府备案成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。作为业主大会的执行机构，业主委员会必须服从业主大会会议，隶属于业主大会，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会的职责

1.召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3.执行业主大会的决议、决定；

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督

和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5.监督管理规约的实施；

6.业主大会赋予的其他职责。